Прочитај ми чланакКвадрат стана у Београду данас је у просеку скупљи за око 350 евра у односу на исти период 2024. године, тако да за стан од 40 квадрата уместо 120.000 треба издвојити 134.000 евра.
Ова рачуница најбоље описује кретање цена некретнина у протекле две године, али делимично даје и одговор на оно вечито питање подстанара да ли купити стан по овако високим ценама или у изнајмљеном стану чекати да цене падну, пише портал 4зида.
Јер они, како наводе, који су веровали да су цене „пренадуване“ и надали се у протекле две године да ће „балон на тржишту некретнина пући“, изгубили су минимум 4 квадрата.
Александра Михајловић са портала 4зида каже да је, ако гледамо реалне податке са тржишта, а не прогнозе, јасно да они који су чекали да квадрат појефтини нису дочекали.
Др Вељко М. Мијушковић са Економског факултета у Београду указује да они који чекају пад цена најчешће губе кроз плаћену кирију, изгубљену вредност времена и инфлацију.
Напомиње да на годишњем нивоу тај губитак често износи између пет и 10 одсто вредности стана, зависно од висине кирије, раста цена и каматних стопа.
Према подацима са 4зида.рс, просечна оглашена цена станова у Београду је са 3.000 евра у првом кварталу 2024. порасла на 3.150 евра у 2025, а ових дана је достигла износ од 3.350 евра. За две године је дошло до раста од око 11 одсто.
– Потенцијални купац који је чекао „да цене падну“ данас би за исти стан платио око 14.000 евра више. Ако томе додамо и кирију која се у Београду за једнособан стан тренутно креће у просеку око 386 евра месечно, што је око 4.600 евра годишње, долазимо до закључка да је чекање у периоду од две године купца коштало близу 23.000 евра. Другим речима, они који су чекали повољнији тренутак, нису уштедели, већ су реално изгубили и на цени стана и на трошку становања – наводи Александра Михајловић.
Мање од 10 одсто станова доступно просечном купцу
На сајту 4зида тренутно је активно око 9.500 огласа за продају станова у Београду, али само око 400 станова је у ценовном рангу до 80.000 евра, око 880 станова до 100.000 евра, а нешто више од 1.500 станова до 120.000 евра.
– То значи да је мање од 10 одсто укупне понуде реално доступно купцима са нижим и средњим буџетима – објашњава Александра Михајловић.
Три профила купаца на тржишту
Она напомиње да се на тржишту данас јасно виде три профила купаца. Међу њима су тзв. „вечити гледаоци“ људи којима се не жури, редовно прате огласе и често питају када ће да падну цене.
Они имају одређени износ новца или учешће, али одлажу одлуку очекујући корекцију тржишта.
Други профил су купци који тачно знају шта желе и колики им је буџет. Они су током прошле године искористили конкретне прилике попут државних субвенција и олакшица за младе и нису чекали „идеалне услове“, већ су реаговали када се појавила реална могућност за куповину.
Тренутно су, међутим, најбројнији купци који не могу да уклопе жеље и могућности. Најчешће траже већу квадратуру, бољу локацију и новију градњу, али им је на располагању буџет који то на тржишту једноставно не може да испрати. У тим случајевима одлагање није ствар стратегије, већ реалног ограничења.
Када је право време за куповину?
Др Вељко Мијушковић каже да је право време онда када куповина решава реалну стамбену потребу и када је рата кредита дугорочно одржива у односу на приходе.
– Понуда кредита постоји, али су критеријуми строжи него раније, а камате и даље релативно високе. Због раста цена некретнина и трошкова живота, део купаца објективно не може да пронађе стан који одговара и њиховим жељама и буџету, па су приморани да бирају између локације, квадратуре и квалитета или да остану на тржишту најма – указује др Мијушковић.
Када је кредит боља опција, а када ипак кирија?
Вечита дилема подстанара је да ли је по тренутним ценама и условима, боље подићи кредит и задужити се или изнајмљивати стан, а саговорник 4зида напомиње да је, ако се планира дугорочни боравак на истој локацији, кредит у већини случајева рационалнији, јер се рата претвара у имовину, док је кирија трајни трошак.
Мијушковић напомиње да је изнајмљивање финансијски повољније само ако је разлика између кирије и рате мала и ако постоји реална флексибилност за селидбу или промену животних околности.
Он указује да се у неким ситуацијама ипак исплати живети у изнајмљеном стану, нарочито када је посао нестабилан, када се планира пресељење, одлазак у иностранство или када куповина захтева превелико задужење које би озбиљно оптеретило буџет и квалитет живота.
Мијушковић каже да су разлози за одлагање куповине често психолошки и везани за неизвесност страх од погрешне одлуке, очекивање пада каматних стопа, нада у „идеалну“ некретнину, али и недостатак јасне животне стратегије. Додаје да је проблем је што се у чекању често занемарује реални трошак времена и изгубљена стабилност.
Да ли чекање има цену?
Чекање пада цена у претходном периоду показало се као скупа стратегија.
Земун добија нови стамбени блок: У плану изградња 625 станова
Тржиште није донело корекцију каквој су се неки надали, док су трошкови становања кроз кирије остали константни.
Куповина стана се данас све мање своди на питање „да ли ће цене пасти“, а све више на питање „да ли могу да уклопим своје могућности са оним што тржиште нуди“.
