Pročitaj mi članakUsvajanje Leks specijalisa za Generalštab i objavljivanje ugovora sa investitorom, otvorili su brojna pitanja u javnosti – od moralnih, preko ekonomske isplativosti pa do toga da li država, zarad investicije, suspenduje sopstveni pravni poredak.
Генералштаб се већ месецима налази у фокусу јавности, од када су почеле приче о томе да ће зет Доналда Трампа Џаред Кушнер на том месту градити луксузни хотел.
Према документима, планирано је око 280.000 метара квадратних бруто површине, од тога 187.000 квадрата за станове (око 1.500 станова), хотел од 8.500 квадрата, музеј од 3.000, малопродаја од 7.500 и паркинг од 74.000 квадрата.
Изградња предвиђа три куле, до око 30 спратова, односно око 135 метара висине. Две куле ће обухватити зграду старог Генералштаба.
Вест о овом пројекту изазвала је различите реакције јавности, а многи су се против тога побунили. Део јавности брани културни и историјски значај зграде Генералштаба, док неки сматрају да је апсурдно да на месту зграде која је својеврстан споменик и сећање на НАТО агресију извршену на Србију 1999. године, луксузни хотел граде инвеститори из земље која је у бомбардовању и учествовала.
Ипак, чини се да се од тог пројекта не одустаје. То је власт прво потврдила доношењем Лекс специјалиса за зграде Генералштаба. Закон је усвојен 7. новембра и он омогућава да локација између улица Кнеза Милоша, Масарикове, Бирчанинове и Ресавске, на којој је комплекс Генералштаба, буде третирана као „пројекат од општег интереса“ за Републику Србију.
То поједностављено значи да су надлежни органи дужни да поступају приоритетно и по хитном поступку кад је реч о овом пројекту, као и да органи за планирање и изградњу могу да издају грађевинску дозволу пре правноснажности решења о имовинско-правним односима, уколико је поднет захтев за експропријацију или други одговарајући акт. Такође, рокови за јавни увид и друге процедуре су скраћени.
Након тога, Форбес Србија дошао је и до уговора који би требало да дефинишу овај пројекат и однос између државе Србије и инвеститора.
Пре свега, пројекат подразумева изградњу новог комплекса на локацији Генералштаба, а планирано је да буде завршен у року од осам година.
Оно што је занимљиво јесте да је уместо једног великог уговора, планирано пет засебних уговора који дефинишу различите односе.
Такође, идеја је да се оснује посебно предузеће, односно заједничка компанија са уделом стратешког партнера од 77,5 одсто и Републике Србије од 22,5 одсто.
Што се тиче улагања, предвиђено је да финансијску обавезу има стратешки партнер док држава Србије није обавезна да директно финансира овај пројекат.
Држава се, такође, обавезује да неће мењати правни оквир који омогућава земљиште у закупу и претварање у својину — односно, одређене правне заштите су „уговором“ гарантоване.
У једном од уговора стратешком партнеру се дају и врло широка дискрециона права, рецимо да може да мења пројекат, бира дизајн објеката, а без потребе да се расписује архитектонски конкурс.
Уговор предвиђа и да заједничка компанија може да стави сву имовину, укључујући и земљиште које није у њиховом власништву, под хипотеку ако буду тражени кредити.
Овим документима договорена је и одштета. У случају раскида пројекта, постоје конкретне финансијске последице за Србију, јер би држава морала да плати трошкове стратешког партнера, плус милион евра.
У уговору, према писању Форбес Србија, још стоји и то да се закуп може претворити у својину када се парцеле приведу намени. И то без накнаде.
Међутим и председник Србије Александар Вучић и министар финансија Синиша Мали упорно тврде да се ради о закупу на 99 година.
Када је реч о локацији, Мали је поручио да је важно да се не продаје земља, него се даје у закуп на 99 година, уз задржавање свих права Републике Србије на коришћење земљишта и остваривање прихода.
Он је говорио и о новцу који ће бити уложен, али и о профиту за државу.
„Инвеститор ће уложити најмање 650 милиона евра, док ми имамо право на 28,5 одсто прихода“, објаснио је.
Колико је овај пројекат испраћен економском логиком?
Уредник у недељнику Радар Милан Ћулибрк, који је такође имао увид у поменуте уговоре, за Данас каже да је мимо свих других спорних аспеката, економски најспорнији.
„И председник и министар финансија тврде да држава не поклања земљиште страном партнеру, али прећуткује да у уговору пише да је то без накнаде, што значи да је то буквално поклон“, објашњава он.
Чим се на том земљишту подигне зграда, како каже, оно по важећем закону може да се конвертује из права закупа у право својине.
„То значи да је држава практично поклонила земљу, само не у једном, него у два корака. Држава од тога неће видети ниједног евра“, наводи он.
Као друга спорна ствар је то што је држава преузела обавезу да сама плати трошкове рушења, указује Ћулибрк.
„Трошкови рушења, санација тог терена, припрема терена… све то ће најмање коштати неколико десетина милиона евра“, упозорава наш саговорник.
Ћулибрк подсећа да је ово једна од најатрактивнијих локација у граду.
„Држава је то могла да прода за мање од сат времена да је расписала јавну лицитацију и понудила тај простор на продају. Од продаје плацева на том земљишту могла је да улије у буџет најмање 100, а вероватно и преко 150 милиона долара. Зато је, са економског аспекта, овај пројекат апсолутна катастрофа“, поручује он.
Држава ће на овом пројекту зарађивати мање него што зарађује од Београда на води, тврди Ћулибрк.
„Тамо има удео 33 одсто, а у овој заједничкој фирми имаће 22 одсто. Видели смо колико је држава имала користи од Београда на води, укупна дивиденда је отприлике вредна ко неколико станова у Београду на води, толико је држава добила од 2014. године, када је тај пројекат започет“, наводи он.
Држава ће, када се све ово сабере и одузме, на крају остати у минусу, упозорава наш саговорник.
„Не сумњам да ће неко од појединаца имати корист од оваквог пројекта, али буџет и држава Србије сигурно неће“, каже Ћулибрк.
Што се тиче одштете, он открива да постоји одредба у уговору где се помиње и до 50 милиона евра одштете.
„То је огроман ризик, поготово што су рокови за испуњавање свих предуслова које је Влада Србије обећала јако кратки. Ако се то не деси, страни партнер може слободно да се повуче и да уз то узме неколико десетина милиона евра одштете. Превише је ризика власт у Србији преузела у име пореских обвезника“, упозорава Ћулибрк.
С друге стране, Вељко Мијушковић са Економског факултета Универзитета у Београду за Данас наводи да када погледамо структуру пројекта заправо видимо класичан модел великих инфраструктурних и захвата у области некретнина – инвестициони уговор, оснивање заједничке компаније, уговор сувласника, дугорочни закуп земљишта и оквирни уговор за случај раскида.
„Пет или више уговора није неуобичајено – напротив, фрагментација у више уговора служи да се обавезе јасно раздвоје по фазама и актерима, да се ризици прецизно дефинишу и да се избегне правна конфузија која настаје када се све стави у један документ“, објашњава он.
Са становишта државе, како каже, кључна предност је у томе што се пројекат процењене вредности око пола милијарде евра финансира пре свега из приватног капитала, банкарских кредита и интерних позајмица стратешког партнера, док се експлицитно наводи да Србија нема обавезу финансирања градње.
„То значи да се једна изузетно атрактивна, али деценијама мртва локација монетизује без директног оптерећења буџета, уз очекивани прилив ПДВ-а, пореза на добит, доприноса и нових радних места током градње и каснијег функционисања комплекса. Удео државе од 22,5 одсто у заједничкој компанији на први поглед делује скроман, али треба имати на уму да држава улаже земљиште и регулативни оквир, а партнер преузима обавезу финансирања, извођења, маркетинга, управљања и тржишног ризика“, појашњава Мијушковић.
Стављање комплетне имовине пројекта под хипотеку, ако то траже банке, типичан је механизам пројектног финансирања, каже он.
„Кредитори траже обезбеђење над целокупним пројектним пакетом – зградама, приходима, па и правом закупа земљишта – јер се кредит враћа искључиво из ‘цасх-флоw-а’ тог пројекта. Ако се таква одредба избаци, пројекат постаје практично неприхватљив за банке или кредит знатно поскупљује, што на крају може обесмислити целу инвестицију“, упозорава Мијушковић.
Како додаје, важно је нагласити да хипотека не значи да држава аутоматски губи контролу над земљиштем, нити да она постаје дужник.
„Дужник је заједничка компанија, а обезбеђење је везано за конкретан пројекат. У случају проблема са отплатом, кредитор преузима пројекат или удео у пројекту, али у оквирима постојећих урбанистичких планова и уговорних обавеза које важе и за новог власника“, подсећа он.
Ако се пројекат посматра чисто економски, сматра Мијушковић, највећи ризик за државу није хипотека, већ сценарио у којем се ништа не гради.
„Локација остаје руинирана, не ствара приходе, не доприноси имиџу града, а трошкови одржавања и даље падају на буџет. Хипотека је у том смислу алат да се обезбеди уопште реализација пројекта, уз прихватљив ниво ризика, а не посебна ‘мина’ по јавне финансије“, наглашава.
Одредба да држава, у случају раскида, плаћа партнеру документоване трошкове и додатни износ од милион евра јесте видљива „пенална“ клаузула, али у релативним износима она је мала у односу на пројекат вредан око 500 милиона евра, наводи наш саговорник.
„У међународној пракси овакви ‘бреак-фее’ механизми служе да обесхрабре произвољно повлачење државе и да инвеститору дају минимум правне сигурности да му неће бити измакнута локација после година припреме, пројектовања и предфинансирања“, објашњава он.
За државу је битна структура, тврди Мијушковић.
„У сценарију раскида, она преузима удео стратешког партнера у заједничкој компанији, заједно са дотадашњим резултатима – планским документима, делимично изведеним радовима и потенцијално повећаном вредношћу локације. Дакле, чак и у негативном сценарију, плаћа се одређена цена за преузимање контроле над унапређеном имовином, а не ‘празан ваздух’“, истиче он.
Подсећа и да је предвиђено да ако држава не успе да обезбеди друштвени консензус и правне претпоставке, пројекат може да се заустави уз дефинисану цену, али без хаотичних судских спорова који трају деценију.
Одредба да се закуп на 99 година може претворити у својину након што се парцеле приведу намени и то без накнаде, како каже, на први поглед звучи драматично, али „она је логичан наставак концепта по којем држава уноси земљиште у пројекат као свој улог“.
„Држава овде практично каже: уместо да наплатим накнаду за конверзију, ја сам свој економски интерес већ наплатила кроз урбану регенерацију, инвестициони циклус, нова радна места, пореске приходе и учешће у добити заједничке компаније. Економски гледано, закуп на 99 година је већ готово еквивалент пуног власништва за инвеститора – такав хоризонт је дужи од животног века саме зграде“, објашњава он.
Уз то, како додаје, могућност да се закуп, а касније и својина, пренесу на треће лице иде у прилог ликвидности пројекта и лакшој продаји станова, хотела или пословних простора.
„То је услов да би финансијска конструкција била одржива. Али тај пренос се и даље одвија у оквиру истог урбанистичког оквира и са истим ограничењима која је држава прописала. Зато бих рекао да ова клаузула више представља техничку потврду економске реалности великих пројеката, него ‘поклањање’ земљишта. Држава престаје да буде власник парцеле, али задржава оно што је за јавни интерес заиста битно- регулаторну и планерску моћ над простором у срцу града“, закључује Мијушковић.
Како ситуација око пројекта Генералштаб изгледа из правног угла?
Професор Уставног права на Правном факултету Универзитета у Новом Саду Слободан Орловић за Данас наводи да ако пођемо од инвеститора, а то је, из друге руке, председник Трамп који свет види као велику трговину и понаша се као трговац пре него политичар, онда смо ми – Србија, заправо донели закон који има првенствено економску вредност.
„То је заправо трговачки лекс специјалис, испланиран у складу са добрим трговачким обичајима и очекиваним приходима обе стране. Ви нама (Трамповима) закон и земљиште из којег ће касније произаћи доларски профит, а ми вама, српској влади, неку политичку, а све су прилике и приватну, подршку и корист“, указује он.
Реч је, како појашњава, о економско-политичкој инвестицији праћеној овим специјалним законом у којем обе стране виде неки интерес.
„Американци виде економски интерес, а наша власт политички који иде, плашим се, све до личне ползе“, упозорава Орловић.
Лекс специјалис се, према његовим речима, доноси да би се избегла ограничења и обавезе по позитивном праву Србије.
„То му је правна сврха. Лекс специјалис је правни свет за себе којим се генералштабна инвестиција претвара у ‘државу у малом’ са посебним правилима у односу на српско право. Али свака суспензија нормалног уставноправног поретка у редовним приликама је правна аномалија. Различитим врстама злоупотреба тиме су врата не одшкринута, већ широм отворена“, наглашава он.
Коментаришући то што се држава обавезала да неће мењати правни оквир на начин који би онемогућио реализацију уговора, Орловић каже да то није први пут.
„Тако шта је бивало у некадашњим, а и преосталим, (полу)колонијама где се колонијалном капиталу бланко, без икаквих ‘домородачких’ правних ограничења, омогућава да инвестира и експлоатише. Уз то је обавезно ишла и награда члановима марионетске владе земље домаћина. Ако једна држава данас претпостави трговачки уговор свом сопственом уставу, чинећи тај уговор непроменљивим, онда се она понаша као колонија. Инвеститора претвара у недодирљивост за домаће право и судове“, упозорава он.
Закон увек, реализације ради, морају да прате подзаконски акти, наводи Орловић.
„Тако је и са Лекс специјалис а ла Генералштаб, тим пре што тај закон представља правни систем за себе и нужно мора да се детаљније разради. Кад се то обави, имаћемо мали правни систем ‘Генералштаб’ и велики уставноправни систем Србије, један наспрам другог. А то по уставном начелу јединства правног система – не може“, закључује он.
