Прочитај ми чланак

Уговор о закупу стана: Све о папиру који и станодавце и станаре спасава хорора и..

0

Изненадно повећање кирије, избацивање из стана, станодавац који “упада” у стан кад пожели – ово су најгоре ноћне море подстанара, а постоји један једноставан начин да се од њих заштите, а то је потписивање уговора. Осим што се штити подстанар од тога да остане без крова над главом или да мора да плаћа дупло већу кирију, и станодавац има гаранцију да ће новац од ренте редовно добијати, као и да закупац неће “демолирати” стан.

Уговор о закупу, који потписују станодавац и подстанар, заправо је документ на основу којег се власник некретнине обавезује да ће, у овом случају стан, дати подстанару на коришћење, у замену за одређену новчану накнаду, на одређени временски период.

Иначе, опште одредбе овог уговора регулисане су Законом о облигационим односима, а посебне одредбе се налазе у Закону о становању.

Шта треба да пише у уговору?

Наравно, прва ствар која мора да буде дефинисана уговором је предмет закупа, јер то наравно не мора да буде стан, иако у овом случају јесте.

Наравно, уговор треба да поседује и датум и место потписивања, као и опште податке о стану, као што су адреса, структура и површина, број катастарске парцеле на којој се налази, опремљеност и слично.

Такође, један од најважнијих елемената је и кирија.

Иако ће сваки подстанар рећи да за кирију даје неколико стотина евра месечно, накнада за становање заправо не мора да буде новац, већ и неки производ или услуга. Ипак, чињеница је да се овакви случајеви не дешавају готово никада.

Такође, иако већина подстанара плаћа кирију једном месечно, то не мора увек да буде случај, јер се уговором дефинише и рок плаћања.

Што се тиче валуте у којој се плаћа кирија, она се такође дефинише уговором.

Потом, у уговору треба да буде дефинисано време трајања закупа, које је најчешће годину дана.

То може бити и неки други временски период, али је важно да он буде дефинисан, јер се у супротном сматра да је закуп закључен на неодређено време.

Када је уговор на неодређено време, и станодавац и подстанар имају право да раскину потписани уговор у отказном року, који је у случају закупа стана, према Закону о становању, три месеца, мада је у пракси он често краћи, али је битно да буде дефинисан. Ово су основни елементи уговора, а ако неки од њих недостаје, пуноважност уговора се доводи у питање.

Такође, постоји и други елементи, који не морају да буду дефинисани уговором, попут висине депозита, кућног реда или тога ко плаћа рачуне.

Још једна ставка која се често дефинише уговором јесте да власник свом подстанару омогући миран боравак у стану. То би у пракси значило да станодавац не може тек тако да “упадне” у стан.

Да ли уговор може да буде усмен?

Уговор о закупу стана не мора да буде потписан, већ може да буде склопљен и усмено. Међутим, правници ипак препоручују потписивање уговора у папирној форми.

Једноставно, уколико једна од страна прекрши уговор, теже је доказати одредбе уговора уколико он заправо није потписан.

Такође, уговор о закупу је потпуно валидан И када станар није пријављен.

„Станодавци немају законску обавезу да пријаве станаре полицији и нерадо то чине, али морају да плате порез на издавање који се плаћа тромесечно. Ипак, уговор је свакако валидан, па станодавац који није платио порез за станара може свакако да оде код адвоката и покрене поступак, уколико сматра да су његова права назначена у уговору угрожена”, објаснила је недавно за Нова.рс агент за некретнине Катарина Лазаревић.

На крају, уговор о закуп је пуноважан чак и када није оверен код нотара.

Заправо, код нотара се не оверава уговор, већ потпис, што значи да нотар не проверава садржај уговора, него идентитет оних који су уговор потписали.
Како уговор штити и станодавца и закупа?

Карактеристика уговора између станодавца и подстанара је да он штити обе стране.

Примера ради, ако подстанар у једном тренутку престане да плаћа кирију, станодавац може да раскине уговор. Међутим, он је пре тога дужан да опомене подстанара, па тек ако не плати кирију ни након 15 дана, следи раскид уговора.

С друге стране, ако је уговор потписан на годину дана, послодавац не може пре тога да повећа кирију, што штити закупца. Ипак, може да повећа ренту ако уговор истекне, а обе стране одлуче да че подстанар и даље живети у том стану.

“Увек препоручујем потписивање уговора јер у том случају, станодавац не може да повећа кирију кад он то пожели. Закон о Облигационим односима, додуше, признаје и усмени договор, када је отказни рок 15 дана, али је најсигурније потписивање уговора”, објаснио је раније за портал Нова.рс проценитељ и судски вештак Милић Ђоковић.

Такође, ако је дефинисан уговором, и депозит служи као врста заштите за станодавца. Депозит је новчани износ који подстанар даје свом станодавцу као неку врсту гаранције, из којег он касније може да плати рачуне уколико то није урадио подстанар или да санира штету која је настала у стану. Правници препоручују да депозит буре бар једнак, ако не и већи од једне месечне кирије.

Уколико је штета у стану или дуговање за рачуне веће од износа депозита, станодавац има право да затражи надокнаду од закупца.

Депозит такође служи и као гаранција да подстанар неће отказати уговор пре истека уговора.

Такође, уколико се у стану нешто поквари, али не намером подстанара или његовим немаром, станодавац је дужан да поправи све оно што ће, након закупчевог исељења остати у стану. Уговор, наравно, може да прописује другачије, али у пракси власник поправља све оно што му припада у стану, рецимо бојлер.

Потом, уговорени отказни рок штити власника стана од изненадног останка без прихода, али и подстанара од тога да остане без крова над главом.

Ипак, без обзира на то колики је договорени отказни рок, он не може да се да у “невреме”, односно у ситуацијама у којима би то за подстанара било видно неправедно, примера ради, трудници која треба да се породи за неколико дана.

Као крајње решење јесте правна помоћ. Наиме, обе стране које су потписале уговор могу да ангажују адвоката и правду затраже на суду, а за спор ће бити надлежан Први основни суд у Београду.

Шта ако уговор није потписан?

Ако пре усељења није потписан уговор, станодавац може да затражи повећање кирије већ за наредни месец, избаци подстанара кад пожели, уђе у стан – такође када пожели и слично.

А у том случају – подстанар нема право на заштиту. Управо због тога је потписивање уговора неопходно.

Извор: nova

Ознаке: , , ,