Прочитај ми чланакКвадрат на тржишту некретнина у Србији све је скупљи, а промет све интензивнији. Стручњаци тврде да је то глобални тренд, али упозоравају да је надувавање цена нереално и да балон ускоро може да пукне.
Само у јуну ове године у Србији је закључен 14.121 купопродајни уговор којим је прометовано 15.448 некретнина, а вредност тих трансакција износила је 549,7 милиона евра.
У односу на исти период прошле године, повећање износи 16 одсто док је у поређењу са шестим месецом 2019. раст увећан за 46,5 процената.
Карактеристика овогодишњег промета у јуну је да се бележи раст трансакција са земљиштем, које су у односу на 2019. више него удвостручене – 5.613 уговора и то углавном градског грађевинског, док су остале категорије, пољопривредно, индустријско или шуме остале на нивоу просека из претходног периода.
Истовремено, забележен је промет 3.729 објеката и 6.106 посебних делова објеката (станови, локали, гараже у зградама за колективно становање).
Овај јун више је него иначе карактеристичан по количини готовог новца који је циркулисао у купопродајним уговорима, чак 85 одсто реализованог промета, док су кредитни купци чинили свега 15 одсто укупних трансакција.
Наравно, подразумева се да у кеш купце спадају они који цену већу од 10.000 или 15.000 евра плаћају са рачуна у банци.
У највећем броју случајева, тај новац потиче од једне продате веће некретнине, што у низу генерише најмање пет до шест нових уговора. Колико тачно, не зна се јер дубинску анализу тржишта некретнина нико није урадио.
Војкан Главинић, консултант у том сектору, каже за Данас да постоји више легалних извора за готовинске трансакције.
Један од њих је девизна штедња која се у Србији не смањује, а како прошле године није могло да се путује, камате су ниске, улагање у бизнис није сигурно, као ни у берзанске трансакције и једини начин да свој капитал оплоде, људи виде у некретнинама у које улажу не да би у њима живели, него ради рентирања.
Такође, озбиљан број купаца чине странци, највише из Црне Горе и Републике Српске, који то виде или као инвестицију или купују јер им деца студирају у Србији.
Они и не могу другачије до за кеш, јер ако узимају кредит то је у њиховим матичним земљама и овде се не евидентира. Такође, у легалну категорију купаца скупих објеката спадају и спортисти, што је такође легални извор.
– Између 20 и 30 одсто готовинског промета није разјашњено и ту постоји озбиљна сумња да новац потиче из сивих токова капитала. Званично би свака трансакција већа од 15.000 евра морала да буде испитана и пријављена, али колико знам то се не чини, људи активирају неке своје депозите, а постоји велика сумња да потичу са црног тржишта. То је невероватна количина новца, нека је и само петина спорна, већ говоримо о преко 100 милиона евра на месечном нивоу и плашим се да у нашем случају из те категорије долази нешто што подиже очекивања на тржишту – каже Главинић
Он потврђује да раст цена некретнина представља глобални тренд јер су водеће економије због пандемије „упумпале“ велике количине новца привреди и становништву, што је покренуло инфлацију.
– У Америци и Европској унији постоји озбиљна количина кеша на рачунима слободним за инвестирање и људи беже у некретнине што је природно, да би се заштитио капитал. Оно што није нормално у Србији је да имамо цене некретнина на нивоу Беча па чак и више. Инвестиционо, то нема никаквог оправдања, нема ни када гледате демографију Србије. За кога се купују станови и остале некретнине? „Реал естате“ није бизнис који се посматра на годину-две или пет, него на 15 и 20. То значи да се превише гради. А није промет некретнина начин да се оперу паре, оне се перу кроз изградњу – објашњава Главинић и наглашава да није у целој Србији иста ситуација и да се раст тржишта и цена дешава пре свега у Београду, Новом Саду и неколицини већих градова.
Он упозорава да су нереална очекивања инвеститора који улажу у некретнине да би их рентирали. Већ је очит проблем локала са улице који не генеришу довољан промет који би оправдао високе цене закупа, опада и потражња за канцеларијским простором јер су компаније почеле да се ослањају све више на рад од куће, па генерално опада тренд раста на тржишту пословног простора.
– Код станова је супротно, они иду навише, али се плашим да је то балон који ће се одржавати све до тренутка када први инвеститори не пожеле да продају своје некретнине по цени по којој су их купили, а то неће моћи. Е тада ће настати паника код инвеститора, али је сада немогуће предвидети да ли ће „стампедо“ настати за годину или пет. Већ сада су на атрактивним локацијама у Београду, пре свега у старој градњи почеле благо да падају цене, што је логично јер има превише у понуди. Утиче и то што центар града полако постаје неподношљив за живот, јер недостају паркинзи и остала инфраструктура – истиче наш саговорник.
Александра Кон, стручњакиња у сектору некретнина, објашњава да је глобални тренд раста цена и ширења тржишта под мотоом „све што купим данас биће јефтиније него сутра“, код нас покренуо „Београд на води“ као и група заиста посебних, луксузних станова, а то је ланчано подигло цене и скромнијих грађевина на осталим локацијама.
Истиче да иако у „Београду на води“ људи најчешће купују станове како би их рентирали, па и високе цене одржавања потпуно нових објеката рачунају да превале на закупце, није извесно како ће тржиште ту рачуницу да поднесе. И она процењује да би могле ускоро да падну цене што би било добро јер би некретнине постале приступачније онима којима су потребне за становање а који су сада у најнеповољнијем положају.
Сумњиви капитал диктира тржиште некретнина
– На тржишту некретнина много тога зависи од структуре 20 до 30 одсто сумњивих пара. Уколико почну неке стварне пореске контроле, што ће због притисака споља држава морати да ради, настаће проблеми са онима који су желели на тај начин да пласирају новац, али ће истовремено они изгубити интерес да преко тог бизниса оперу паре и цене ће почети да падају – каже Војкан Главинић.
Трећина станова купује се из кредита
Посебни делови објеката у које спадају станови, гараже или пословни простор у зградама, чешће се продају из кредита него остале врсте некретнина. У јуну је удео кредитних купаца у тој категорији промета био око 30 одсто, а када су само станови у питању, тај удео је износио 34 процента, потврђује анализа Републичког геодетског завода. Подаци показују да је највећи проценат кредита у станове пласиран у Београду, 38 одсто, где је иначе и највећа куповна моћ грађана, затим у Војводини 36 одсто, Шумадији и Западној Србији а најмање на југу и истоку земље, свега 26 одсто.
