Прочитај ми чланак

Шта доноси легализација објеката по новом закону

0

Измене Закона о легализацији, односно озакоњењу објеката, омогућиће грађанима да то учине у што краћем временском периоду и уз што мању папирологију. Велики број градова у Србији, а нарочито Београд, има проблема са нелегалном градњом, о неким примерима писала је и Нова.рс. Због тога, стручна и шира јавност веома су заинтересоване за ову тему, а ми вам представљамо неке од кључних корака које је неоходно урадити како бисте успешно завршили поступак легализације.

Нове измене везане за легализацију објеката од 2020. године

Закон о озакоњењу објеката почео је да се примењује 27. новембра 2015. године, након чега је измењен 2018. и 2020. године. Идеја овог закона има за циљ да подстакне власнике станова, кућа и других некретнина да уђу у процес легализације објеката, те да је их, како се то стручно наводи, “озакони”.

Разлози за овакав закон нашао су легалистичке и економске природе. Природно је да држава тежи да смањи удео нелегалних објеката, а овакав закон иде у том правцу. Што се тиче економских разлога, они се превасходно тичу могућности да се укњижена непокретност прода на тржишту, да се подигне хипотека на њу, што је немогуће код неукњижених непокретности. Самим уласком у легалне токове власници некретнина и других објеката могу своје власништво пренети на другог и искористити све могућност које не омогућавају нелегални објекти.

Циљ оваквог закона јесте да легализује објекат који је завршен у грађевинском смислу, али још увек није добио употребну или било коју другу дозволу. Наравно, као и у сваком закону и у њему постоје бројни изузеци од његове примене. Ти изузеци се углавном тичу објеката који не подлежу легализацији.

Који објекти не подлежу легализацији?

На пример, закон о озакоњењу, односно легализацији не примењује се на објекте за које је издато решење о грађевинској дозволи, а који се користи без издатог решења о употребној дозволи. Додатно, од овог закона изузета је и ситуација у којој инвеститор изгради објекат који је има трајнији карактер, а земљиште које му је дато привременог је карактера. Поред тога, закон се не примењује на објекте који су изграђени без грађевинске дозволе, тј без одобрења за градњу у складу са прописима којима у време изградње није била прописана обавеза прибављања грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу.

Такође, неће бити легализације објеката који су изграђени на подлози која није одговарајућа за грађење, попут мочварног тла, на клизишту и сличном терету, нити објекте који су изграђени од материјала који не обезбеђује сигурност објекта, нити објекте који се налазе на површинама јавне намене или су те површине планиране за изградњу објеката јавне намене. Такође у овај оквир не спадају ни они објекти који су изграђени у зонама где је прописана заштита природних, културних добара од изузетног значаја, нити објекти који се налазе у зонама око војних објеката, око путева, железница…

Битна напомена, као предмет озакоњења за легализацију подлеже и објекат за који је захтев за легализацију поднет у складу са тада важећим захтевима и прописима. Када је реч о предмету озакоњења, односно легализације овде спада и објекат за који је поднет захтев за легализацију до 2014.године.

Предмет који обухвата легализација објеката је и стамбени објекат, те када неко жели да озакони свој стан који се налази унутар нелегализоване зграде, а да је неопходно да прво озакони зграду, а тек онда посебне делове зграде тј. станове и локале. Такође, овде спада и објекат који је видљив на сателитском снимку из 2015. године.

Наравно, пут до легализације није једноставан и потребно је проћи неколико фаза како би цео поступак био окончан. Прва фаза односи се на то који све објекти могу да буду легализовани, тј озакоњени. Закон каже да су то сви они објекти који су завршени у грађевинском смислу, као и зграда на којој су изграђени само делови грађевинских радова попут темеља или фасаде.

Како изгледа процес легализације објеката?

Да би грађани имали могућност да примене закон, најпре морају бити упознати са самим поступком легализације. Задатак озакоњења објеката поверен је ресорном Министарству грађевинарства, које има могућност да ове послове пребаци на ниво општина У Београду би то могло да буде на пример било која градска општина попут Старог Града или Гроцке.

Да би се завршио поступак озакоњења, тј легализације објеката, неопходно је најпре урадити попис свих незаконито изграђених објеката. Овакав попис је нужна ствар како би држава и грађани са сигурношћу бити упознати који објекти морају проћи све законске норме. Такође, као што је у тексту назначено, питање имовинских односа представља један од елемената због којих грађани теже легализацији. Овакви проблеми могу да трају годинама. Да би тај проблем решио, неопходно је да власници доставе доказ о праву својине, праву коришћења или право закупа на грађевинском земљиштву у јавној својини, као и другим правима прописаним Законом о изградњи и планирању.

Такође, у закону јасно стоји да је неопходно сачинити извештај о затеченом стању објеката, што је непосредно повезано са геодетским радовима који треба да изврше одговарајући стручњаци на терену. То је нужан услов да би поступак био окончан ваљано.

Да би власник стана, гараже или било којег другог објекта успешно окончао поступак озакоњења потребно да је прибави следецу документацију: правоснажну судску пресуду, уговор о преносу права коришћења, уговор о куповини, правоснажно решење о наслеђивању.

Након тога доноси се решење о озакоњењу, које поред података прописаних законом, обавезно садржи:

1) констатацију да се тим решењем врши озакоњење незаконито изграђеног објекта, дела објекта, односно незаконито изведених радова;

2) име и презиме власника објекта коме се издаје решење о озакоњењу, са назнаком седишта, односно адресе

3) податке о објекту који је предмет озакоњења, са основним подацима о његовој намени, врсти, габариту, спратности (катастарска парцела, катастарска општина, улица и кућни број ако је одређен, општина, односно град);

4) име, презиме и број лиценце предузетника или назив привредног друштва, односно другог правног лица, које је израдило извештај о затеченом стању објекта и име, презиме и број лиценце одговорног пројектанта, односно одговорног извођача радова;

5) констатацију да је извештај о затеченом стању објекта са елаборатом геодетских радова саставни део решења о озакоњењу;

6) доказ о плаћеној такси за озакоњење.

Која документа су потребна за легализацију?

Уколико сте власник стана у новоизграђеној згради која је добила употребну дозволу, потребно је да понесете:

Купопродајни уговор оверен код нотара

Личну карту – копију или очитани документ

Венчани лист уколико сте у браку

Потврду да је стан исплаћен у целости или Записник о примопредаји у коме се наводи да је исплаћена цена стана

Уколико сте власник стамбеног објекта који има грађевинску дозволу, потребно је урадити извештај о затеченом стању који ради архитекта. Поред тога потребан вам је снимак који ради геометар, такозвани орто снимак, тј елаборат о радовима и доказ да је објекат изграђен пре 2018.године. Морате имати доказ да сте власник земљишта, тј да имате правни основ за поступак озакоњења. Такође, потребно је да комисија надлежног одељења за легализацију изађе на терен и потврди да су радови изведени према стању у грађевинској дозволи.

По садашњем закону, власници некретнина изграђених пре 2015. Имају рок до 2023. Да их озаконе, у супротном, аутоматски се одбија захтев за легализацију. Будући да нелегалне некретнине не могу бити прометоване, и да је легализовано тек неколико процената од преко два милиона таквих објеката у Србији, поставља се питање како и да ли је могуће убрзати кастарске службе да тај процес заврше у року.

Легализација објеката на селу

Ово питање свакако је од великог значаја за власнике објеката који су то радили без неких правних дозвола. Као и у случају других објеката, за њих је потребно урадити геодетске радове и сву неопходну документацију којом ће објекат ући и званично у катастар. Цену које ће власници морати да плате за ово крећу се између 100 и 120 евра. Поред тога, нужно је да се уради тзв. Стање стабилности објекта где се проверава стање воде, статике, струје и за шта ће власници морати да плате до 10.000 динара.

Поступак легализације куће

Да бисте извршили легализацију куће неопходно је да кућа буде изграђена до 2018. године. Објекти изграђени након овог периода не потпадају под озакоњење, тј легализацију. Катастар ће вам издати уверење да се на орто снимку види да је објекат изграђен до ове године. Да бисте извршили успешно овај поступак неопходно је да имате правни основ, односно доказ одакле вам та земља и власништво над њим. Такође треба вам геодетски елаборат и пројекат задеченог стања. Када прикупите ова три елемента, у одређеном броју примерака цео поступак се сели у општину на којој се налази објекат који легализујете под бројем за који сте поднели легализацију. Након тога, општина прегледа документацију, геодетски део шаље катастру на преглед и елебарат који даје на диску. Примера ради, имате приземље вам је уцртано у катастру, а спрат и поткровље које градите није уписано у катастру. Све то геометар мора да уради да би се адекватно укњижило.

Легализација објеката играђених пре 1968.године

Према речима стручњака, објекти који су унети у земљишне књиге пре наведеног периода не подлежу легализацији. Наравно, потребно је доказати да је он изграђен у наведеном периоду, да ли преко сателитског снимка или на други начин, али суштина остаје непромењена. Дакле, уколико имате објекат изграђен пре наведене године није потребно да вршите легализацију.

Легализација гараже

И озакоњење, односно легализација гараже подлеже законским решењима. Овакав објекат спада у такозване помоћне објекте и за овакав тип објекта неопходно поднети захтев за легализацију који садржи насловну страну, снимак изведеног пројекта, изјаву одговорног пројектанта и изјаву власника незаконитог изграђено објекта. Цену за легализацију гараже одређују општине, односно органи локалне самоуправе.

Озакоњење стана у згради

У згради која је изграђена пре 20 или 30 година власници станова имају могућност да самостално поднесу захтев за легализацију, без обзира на то да ли је зграда легализована. Процедура је мање више идентична,као и за остале објекте, па је неопходно поднети захтев надлежном органу општине и доставити одговарајућу документацију. Након тога, потребно је платити таксу и сачекати да надлежни орган донесе решење.

Озакоњење: најчешћа питања и одговори

Како проверити легализацију објекта?

Потребно је да имате број захтева под којим се води ваш објекат који се легализује. Још 2020.године све је то пренумерисано тако да мање објекте, који су до 400 квадрата можете проверити у општини, док оне преко 400 проверавата у Секретаријату за послове озакоњења објекта.

Који је рок за озакоњење објекта?

Легализацији подлежу објекти изграђени до 2018. Године. Када је реч о периоду након покретања поступка легализације, не постоји прецизан податак за ово. Према речима струке, све то зависи од општине до општине, те од агилности радника. Проблем је што има много предмета и поступак некада може бити веома спор. Према речима геометара, један од великих изазова у општина је што има доста необученог кадра, па се често дешавају ситуације да правници гледају геодетске радове. Све то успорава процес.

Да ли се мора посебно подносити пријава?

Према важећег закону, легализација представља јавни интерес, па је од значаја да се цео поступак ради по службеној дужности. Раније је било могуће да се покрене цео поступак искључиво ако ви као власник покренете захтев. Према речима адвоката, сада, према важећег закону можете и сами поднети захтев, али би он требало да се ради по службеној дужности. У принципу, подношење пријаве није прецизно законски регулисано.

Какав је поступак у случају да се не плати легализација?

Што се тиче поступка окончања легализације, општина доноси један тзв. прелиминарни акт у ком наводе да су испуњени сви услови. Након тога ви морате да платите за целу услугу озакоњења, чиме стичете право да добијете решење о легализацији. Дакле, решење ће бити издато тек након што платите све. Из општине вас обавештавају да морате да платите, онда добијате решење.

Када и како се уписује право на својину?

Услови за упис права својине у јавној књизи о евиденцији непокретности, односно упис у катастар стиче се даном правноснажности решења о озакоњењу.

Надлежни орган по службеној дужности доставља елаборат геодетских радова и примерак правноснажног решења о озакоњењу органу надлежном за послове државног премера и катастра, у року од три дана од дана правноснажности решења о озакоњењу. Републички геодетски завод, орган надлежан за послове државног премера и катастра доноси решење о кућном броју и врши упис права својине на објекту, односно посебним деловима објекта.

Како се крећу цене такси за легализацију објеката?

Висина таксе зависи од класе, површине али и намене објекта који се легализујују. У најави нових правних прописа најављено је да ће висина накнада бити мала, како би се на тај начин подсакао целокупан процес легализације.

Након што се утврди да постоји могућност озакоњења, обавештава се власник незаконито изграђеног објекта да у року од 15 дана од дана обавештења да плати таксу за озакоњење, која је прописана законом. Ако власник незаконито саграђеног објекта не достави доказ о плаћеној такси надлежни орган ће решењем одбацити захтев.

Конкретно, за појединачне објекте који имају до 100 квадрата, такса износи 5.000 динара. За куће које имају од 100 до 200 квадратних метара, таква такса износи 15.000 динара, а за оне објекте који имају од 200 до 300 квадрата власници морају да плате 20.000 динара.

За породичне стамбене објекте корисне површине преко 300 м2, плаћа се такса за озакоњење у износу од 50.000 динара. За стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине до 500 м2 и комерцијалне објекте до 500 м2, плаћа се такса за озакоњење у износу од 250.000 динара.